[한국엠엔에이경제신문] 정부가 17일 「주택시장 안정을 위한 관리방안」을 발표했다. 지난 2017년 문재인 정부 출범 이후 21번째 부동산 대책이다. 6∙17 부동산 대책은 규제지역을 확대하고 거주요건 및 대출을 강화해 갭 투자(gap 投資)를 막는 것이 핵심이다.

갭 투자는 시세차익을 목적으로 주택 매매가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식이다. 예를 들어 한 주택의 매매가격이 5억 원이고 전세금 시세가 4억 5,000만 원이라면 전세를 끼고 5,000만 원에 집을 살 수 있다. 전세계약이 종료되면 전세금을 올리거나 매매가격이 오른 만큼 차익을 얻을 수 있다.

반면 가격이 하락할 경우 깡통주택으로 전락해 집을 팔아도 세입자의 전세금을 돌려주지 못하거나 집 매매를 위한 대출금을 갚지 못할 수도 있다. 저금리, 주택경기 호황을 기반을 2014년 무렵부터 2~3년 사이 크게 유행한 투자방식이다.

명지대 부동산학과 권대중 교수는 “12∙16 부동산 대책만큼 강도가 높다”며 “단기적으로 시장이 안정될 수 있겠지만 중∙장기적으로는 미흡한 정책”이라고 말했다.

12∙16 대책 후속조치 ∙∙∙ 불안요소 여전

지난해 12월 16일 정부는 제3차 부동산 종합대책을 발표했다. 서울 등을 중심으로 한 부동산 시장에서의 과열현상을 줄이기 위해서다.

정부는 12∙16 대책의 후속조치를 이행할 예정이다. 대출∙세제 등을 보완했다. 지난 2월에는 규제지역을 추가로 지정했으며 5월에는 주택공급 관련 방안을 발표하는 등 지속적인 부동산 대책을 내놨다. 6개월이 지난 결과 서울 주택시장이 대체로 안정세를 회복해 상승추세로 전환했고 개발호재 인근지역도 상승세를 동반했다는 것이 정부의 설명이다.

코로나19 사태, 역대 최저수준 금리, 급격히 증가하는 유동성에 따라 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황에서 불안요인은 여전하다. 서울 외곽지역, 수도권 비규제지역, 일부 지방의 상승세가 지속되고 있으며 일부 규제지역의 안정세도 재반등하고 있다.

대출 관련 수도권 전역으로 규제지역 확대

정부는 각종 부동산 대출 관련 규제지역을 수도권 전역으로 확대했다. 조정대상지역으로 추가된 곳은 강화∙옹진을 제외한 인천과 경기 고양, 군포, 안산, 안성, 부천, 시흥, 오산, 평택, 의정부, 남양주 등지다. 그외 지역으로 최근 집값이 급등한 대전과 청주가 추가됐다. 투기과열지구로 경기 수원, 성남 수정구, 안양, 안산 단원구, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지와 기흥, 화성 동탄2, 인천 연수구∙남동구∙서구, 대전 동구∙중구∙서구∙유성구가 포함됐다. 조정대상지역은 69곳, 투기과열지구는 48곳으로 늘었다.

12∙16 대책 후속조치로 조정대상지역 다주택자의 종부세율이 기존 200%에서 300%로 높아졌다. 다주택자 양도세 중과에 분양권이 주택 수에 포함된다. 1가구 1주택자가 받는 장기보유특별공제에 거주요건도 추가됐다. 지방세특례제한법도 개정돼 임대주택 등록 시 취득세, 재산세 혜택이 수도권 6억 원 이하, 지방 3억 원 이하로 줄었다.

임대사업자 등록요건도 강화됐다. 미성년자나 의무위반자는 등록에서 제한된다. 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 않아 피해가 발생할 경우 임대인의 임대사업자 등록은 말소되며 세제혜택이 환수된다.

실제 거주하지 않으면 신규대출 어려워

주택담보대출, 전세자금대출 등 주택 관련 대출의 규제가 강화됐다. 오는 7월 1일부터 주택을 구입할 때 실제로 거주하지 않으면 신규대출을 받기가 더 어려워졌다.

무주택자가 규제지역 내 주택을 구입하기 위해 주택담보대출을 받으려면 6개월 안에 해당 집으로 전입해야 한다. 현행법상 9억 원 초과 주택을 구입할 때만 1년 안에 전입해야 한다. 조정대상지역의 경우 2년이다. 1주택자는 규제지역에서 신규 주택을 구입하면 6개월 안에 기존 주택을 처분하고 신규주택으로 전입해야 대출을 받을 수 있다.

전입 의무가 없었던 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실제로 거주해야 한다. 의무 위반 시 대출금은 회수된다.

전세자금대출보증 이용제한도 주택가격이 시가 9억원에서 3억 원으로 강화됐다. 전세대출 받은 후 3억 원을 초과하는 주택을 또 구입하는 경우 전세대출은 즉시 회수된다. 단, 구입주택의 기존 임대차 계약 미완료 등 불의의 피해가 발생할 때만 회수규제 적용을 유예한다.

HUG(주택도시보증공사)의 전세대출 보증한도는 2억 원으로 축소됐다. 갭 투자를 막기 위해서다. 지금까지 전세대출 보증한도가 보증기관 별로 차이가 있어 1주택자의 갭 투자 용도로 활용되기도 했다. HUG는 내규 개정 시행일 이후 전세대출 신규 신청분부터 적용할 예정이다.

“무주택자의 ‘내집마련’ 더욱 힘들어질 것”

한편 일각에서는 현금이 없는 서민층이나 무주택자에게는 주택매매를 어렵게 하는 정책이라고 비판의 목소리를 내고 있다. 전입의무를 부과하는 것은 일부 갭 투자자의 투기를 막을 수 있겠지만 실수요자에게는 큰 영향이 없을 것이라는 분석이다.

건국대 부동산학과 최황수 교수는 “정부는 단기적으로도 불로소득은 인정하지 않겠다는 입장이지만 집값은 올라가는 슬픈 현실이 지속되고 있다”며 “갭 투자에 대한 규제나 매물잠김현상을 해소하는 방안은 빠져 있는 등 균형감이 떨어진 정책만 세우고 있다”고 말했다.

박선우 씨는 “신규분양이 보통 6억 원대인데 무주택자가 집을 사려면 더 많은 시간이 걸릴 것”이라며 “적어도 무주택자에게는 규제완화가 필요하다고 생각한다”고 말했다. 김민혜 씨도 “과열지구 선정은 좋지만 무주택자에게 대출규제 조정은 있어야 할 것”이라며 “이미 오른 주택가격으로 대출규제까지 하면 무주택자의 ‘내집마련’은 더욱 힘들어질 것”이라고 말했다.

권대중 교수는 “무주택자를 중심으로 시장을 재편하기 위한 것”이라면서도 “투기나 공급 억제 위주의 정책은 시장 안정화를 부르기 어려울 것”이라고 강조했다.

[한국엠엔에이경제신문=염현주 기자] yhj@startuptoday.kr

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