[한국엠엔에이경제신문] 김기원 데이터노우즈 대표가 23일 오전 강남구 대아빌딩 3층에서 열린 제349회 선명 부동산융합포럼에서 ‘빅데이터로 바라본 시도별 부동산 시장 전망’을 주제로 강연했다. 그는 “빅데이터와 인공지능을 통해 부동산에 대한 의사결정을 어떤 정보 보다 쉽고 빠르게 할 수 있는 시대가 왔다”며 “데이터가 그 누구보다 부동산 시장을 정확하게 전망할 수 있을 것”이라고 말했다.

전세∙소득∙물가 대비 매매가 지수로 부동산 시장 분석

김기원 대표는 ‘리치고인덱스’의 데이터를 기반으로 부동산 시장가격을 설명했다. 리치고인덱스는 부동산 시장과 개별 아파트 단지의 본질적인 가치를 빠르게 판단할 수 있도록 도움을 준다. ▲전세 대비 매매가 지수 ▲소득 대비 매매가 지수 ▲물가 대비 매매가 지수 등으로 아파트 시장의 상승과 하락에 영향을 주는 수요 및 공급과 정부정책을 분석할 수 있다.

김 대표는 “충남, 충북, 경남, 경북, 전남, 강원 등 6곳이 시장가격이 오를 수밖에 없는 구조를 보이고 있다”며 “지방 부동산의 전성시대가 다가오고 있다”고 주장했다. 이어 서울지역 부동산 시장가격이 하락할 가능성에 대해 데이터를 근거로 설명했다.

전세 대비 매매가 지수는 부동산의 실수요를 가늠할 수 있다. 2016년 4월 기준 시도별 등수에 따르면 서울지역이 최하위에 머물러 있다. 지수는 -19%다. 본질적 가치 대비 저평가돼있는 것이다. 정부가 8.2 부동산 대책을 발표할 때까지 2% 이상 저평가 돼있다. 시장가격은 상승할 수밖에 없는 구조였다.

소득 대비 매매가 지수에 따르면 서울 아파트 시장가격은 2014년과 2015년에 가장 낮았던 반면 2007년과 2008년 사이는 역사적인 고점에 다다랐다. 김 대표는 “2019년 보다는 2020년에 서울 아파트 시장가격이 훨씬 뜨거울 것이라고 전망했었다”며 “정부가 12.16 부동산 대책을 발표하면서 전망치를 수정했다”고 말했다.

정부의 12.16 부동산 대책 발표 당시 풍선효과로 경기도 이천 지역의 시장가격이 올랐고 이런 패턴은 2007년과 2008년에도 비슷하게 나타났다. 충분이 예측이 가능했다는 것이 김 대표의 설명이다.

물가 대비 매매가 지수에서는 2006년 4월 처음으로 서울지역 아파트 가격이 고평가로 들어섰으며 2007년과 2008년 사이 고점을 찍었다. 2013년을 시작으로 2016년까지는 물가 대비 저평가됐었다.

그러나 2018년 10월 다시 고평가로 들어섰다. 김 대표는 “2년에서 2년 반 정도 지나면 아파트 시장에 고점이 온다고 볼 수 있다”며 “2018년 10월 기준으로 올해 연말이나 내년 중순 정도에 서울 아파트 가격이 상한선이 될 것으로 판단된다”고 전했다.

2020 부동산 시장, 2007년 말~2008년 초와 비슷

현재 부동산 시장은 2007년 말부터 2008년 초까지의 상황과 비슷하다. 서울 내 아파트 가격은 정부의 끝없는 규제에도 불구하고 끝을 모르고 상승했던 시기다. 주식시장에서도 줄을 서면서 펀드가입을 하기도 했다.

지금도 정부 규제는 점점 강화되고 있고 투자자는 동학개미운동으로 주시고 엄청 사들이고 있다. 무엇보다 리치고인덱스를 통해 확인할 수 있는 부분은 수도권, 특히 서울지역 아파트 가격이 본질적인 가치 대비 고평가됐다는 것이다.

김 대표는 부동산 시장의 변곡점을 2014년 1월로 보았다. 용인 수지구, 화성, 과천과 서울 강서구, 성동구 등 서울을 비롯한 주요 경기지역이 저평가 상위로 올라왔다. 그는 “만약 이 시기에 주요 수도권 부동산 시장에 투자를 했다면 큰 수익을 봤을 것”이라고 말했다.

김 대표는 “정부의 2003년 10.29 대책은 IMF 이후 아파트 가격이 오르기 시작하니까 정부가 규제를 시작한 것”이라며 “2017년 8.2 대책과 비슷하다”고 말했다.

그는 “약 3년이 지난 2007년 초 서초, 강남, 송파지역 아파트 시장가격이 고점에 달했다”며 “규제에 따른 풍선효과로 서울지역 중저가 아파트를 중심으로 시장가격이 계속 올라갔던 것”이라고 설명했다.

또 “전체적인 상승은 금융위기가 닥치기 전인 2008년 7월까지 이어졌다”며 “이후 시장가격은 상승과 하락을 반복하면서 본격적인 하락세를 보였다”고 말했다.

“시스템 통해 전체 부동산 시장 파악할 수 있어”

데이터에 근거해 부동산 시장가격이 과거와 비슷한 패턴이 있다는 것을 볼 때 2017년 8.2 대책 이후 2, 3년이 지난 올해 중순이 되면 아파트 시장가격은 상승과 하락을 반복한 후 2023년부터 하락할 것으로 보인다.

김 대표는 “최근 아파트 가격이 상승한 배경에는 임대주택 사업자에 대한 강력한 혜택 때문”이라며 “서울 아파트의 입주물량, 즉, 공급은 없지만 시장의 매도세는 강해질 것”이라고 말했다.

마지막으로 김 대표는 “인간 전문가의 시대는 끝났다”고 주장하며 “사람은 과거를 100% 기억하지 못하는 것은 물론 상황과 시각에 따라 달라지기 때문이다”고 덧붙였다. 하지만 데이터는 다르다.

그는 “알파고가 세계 최고의 바둑기사를 이겼듯이 부동산 시장에서도 매수 및 매도 타이밍, 가격예측 등을 부동산 알파고가 정확히 할 수 있을 것”이라며 “시스템을 통해 대한민국 전체 부동산 시장을 파악할 수 있다”고 설명했다.

한편 김 대표는 “투자를 잘하는 것도 중요하지만 잘못된 투자를 하지 않는 것도 중요하다”며 “대중들의 분위기에 휩싸여 고평가된 자산을 사거나 저평가된 자산을 매도하는 것은 매우 잘못된 투자다”고 말했다.

이어 “객관적인 데이터를 근거로 투자하길 바란다”며 “데이터를 활용해 종합적인 의사결정을 한다면 변동성은 낮아지고 한국 부동산 시장에도 상당한 도움이 될 것”이라고 강조했다.

[한국엠엔에이경제신문=염현주 기자] yhj@startuptoday.kr

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