이지스 자산운용, 임대아파트 기초자산으로 한 공모리츠 코스피 상장 예정
[한국엠엔에이경제신문] 지난 5월 6일 국토교통부는 사업이 지지부진한 민간 재개발 지역을 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 주도하는 재개발 사업으로 전환하여 시행하면서 부동산 간접투자 방식인 리츠(REITs)를 활용해 사업을 활성화한다는 구상을 밝힌 바 있다.
이에 따르면 주거 취약계층을 대상으로 8년간 거주할 수 있는 시세 80% 수준의 전세주택을 주택도시기금이 출자하는 리츠를 통해 공급하는 수익 공유형 전세주택 운영방안을 제시하였다. 이 방식에서는 임차인도 5000만 원 수준의 임대 리츠 주식을 보유하여 분양 후 발생 가능한 이익을 배당금으로 공유한다는 것이다.
공공 재개발 사업에서 리츠 방식은 이미 도입되어 활용되고 있다. 인천 십정 2구역 재개발 사업이 바로 그 예이다. 인천 십정 2구역은 사업성이 부족해 사업 진행이 중단된 것을 인천도시공사가 2015년 참여해 2700여 가구를 허물고 5678가구를 공급하는 대규모 도시 재개발 사업이다. 이 사업에서 인천도시공사는 토지 등 소유자 분양분과 공공임대분인 2100호를 제외한 나머지 3578호를 공공지원 민간임대주택으로 공급하되 이를 리츠 방식으로 진행하기로 하고 민간 사업자로 이지스자산운용을 선정하였다.
최근 이지스자산운용은 국토교통부로부터 승인을 받고 이 임대아파트를 기초자산으로 한 공모 리츠를 코스피에 상장하는 작업을 추진하고 있어 업계의 이목이 집중되고 있다.
리츠 방식은 용적률 규제 완화 등 인센티브가 적용되어 공급 물량이 늘어나는 등 혜택이 있어 사업성이 강화되는 효과가 있다. 공모 리츠는 누구나 투자에 참여할 수 있으며 소액 투자도 가능하다. 리츠 주식을 주식시장에 상장해 누구나 자유롭게 거래할 수 있어 자금조달 등 재개발 사업 활성화에 기여할 것으로 보인다.
한편 반포 3주구 재건축 사업에 뛰어든 대우건설은 수주를 위해 리츠 방식을 제안한 바 있다. 대우건설은 조합의 일반 분양분을 감정평가액으로 리츠에 현물로 출자해 사모 리츠를 설립한 뒤 공모상장 리츠로 전환하여 누구나 투자할 수 있는 공모형 리츠 방식의 도입을 제안한 것이다. 물론 이러한 방식은 분양가 상한제를 회피하기 위한 꼼수라는 비판도 있지만 로또 아파트 문제를 해결할 수 있는 대안이라는 평가도 상존하고 있다.
노후한 도심의 재개발 사업에서 리츠 방식의 도입은 사업성을 높이며 자금조달을 용이하게 하면서 서민의 주거를 안정시킬 수 있어 참여자 모두가 win-win 할 수 있는 좋은 방안으로 생각된다. 이런 점에서 앞으로 민간부문에서도 이러한 리츠 방식을 도입한 재개발 사업이 많아질 것으로 보인다. 따라서 대우건설이 제안한 리츠 방식의 사례에서 쟁점이 되고 있는 부작용을 최소화하는 운영방식에 대해 민관이 협력해 보완책을 마련한다면 리츠가 재개발 사업에서 상생의 비즈니스 모델로 안착될 것으로 전망된다.
[한국엠엔에이경제신문 문성봉 전문기자] mlsj2000@hanmail.net
