매수심리 위축으로 거래도 급감
[한국엠엔에이경제신문] 부동산 경기가 계속 하락세를 이어가고 있다.
한국감정원이 최근 발표한 4월 전국주택가격 동향조사 결과에 따르면 전국적으로 주택의 매매 가격 상승폭이 축소되고 있다. 전국 기준으로 3월 0.54%에서 0.27%로 매매 가격 상승폭이 축소된 가운데 5대 광역시(0.26% → 0.10%), 8개 도(0.06% → -0.01%) 모두 상승폭 축소 또는 하락세로 전환되었다.
수도권의 경우, 3월 0.93%에서 4월 0.51%로 상승폭이 축소된 것으로 나타난 가운데 서울은 ‘19년 10월 이후 10개월 만에 하락세(-0.02%)로 전환하였다. 특히, 서울 강남 3구의 하락 추세는 급격하게 이어지고 있다. 강남구(-0.64%), 서초구(-0.63%), 송파구(-0.36%)의 하락세가 서울의 전반적인 하락세를 이끌고 있다. 강동구도 –0.01%로 9개월 만에 하락세로 전환하였다.
이는 코로나19 사태로 인한 경기침체 기조와 보유세 급증으로 인한 매수심리의 위축 때문인 것으로 분석되고 있다.
지난 28일 국토교통부가 발표한 올해 주택 공시 가격 자료에 따르면 공시 가격 변동률은 5.98%로 작년 5.23% 대비 0.75%p 상승하였으며 공동주택의 현실화율은 69.0%로 전년 대비 0.9%p 상승하였다. 이러한 가운데 서울의 공시 가격 변동률은 14.73%로 가장 높았으며, 강남구(25.53%)와 서초구(22.56%)는 20%를 상회하는 변동률을 보였고 송파구(18.41%)도 그 뒤를 잇는 높은 변동률을 보였다.
특히, 서울의 15억 ~ 30억 미만 공동주택은 26.73%, 30억 이상은 27.43%의 변동률을 보여 15억 이상 고가 아파트 밀집 지역인 강남 3구의 보유세 부담이 급격하게 증가할 것으로 보인다. 이에 따라 최근 강남 3구의 아파트 매물 시세를 확인해보면 적게는 1억 원에서 많게는 7억 원까지 내린 급매물이 등장하고 있다.
그러나 매수심리 위축에 따라 거래량은 많지 않은 것으로 드러나고 있다.
서울부동산정보광장의 부동산 거래 자료를 살펴보면 지난 2월 이후 거래량(2월: 8294호 → 3월: 4413호 → 4월: 1333호)이 큰 폭으로 감소하고 있는 것으로 나타났다. 강남 3구(강남구: 240호 → 136호 → 52호, 서초구: 175호 → 114호 → 31호, 송파구: 393호 → 164호 → 63호)에서도 이러한 현상은 동일하게 나타나고 있다.
그동안 정부의 부동산 규제정책에 따른 풍선효과로 수도권의 집값 인상을 주도했던 수·용·성에서도 거래 급감 현상은 나타나고 있다. 수원(2월: 3677호 → 4월: 393호), 용인(2월: 3957호 → 4월: 537호), 성남(2월: 1060호 → 4월: 109호) 지역 모두 지난 2월 대비 4월의 거래량은 거의 90% 정도 격감하였다.
이처럼 부동산 거래가 점점 얼어붙고 있는 것은 정부의 부동산 규제정책이 제대로 작동되고 있기 때문인 것으로 분석된다. 규제지역의 대출규제 강화로 레버리지에 의존하는 주택구입은 힘들어지고 있는 가운데 15억 이상의 고가 주택은 아예 대출을 이용할 수 없어 순수 자기 자금으로만 구입이 가능한 상황이다. 이에 더해 보유세 강화 정책에 따라 2주택 이상의 다주택 보유자들은 올 6월을 기점으로 세금 폭탄의 위기에 직면해 있다. 또한 부동산 거래 시 피해 갈 수 없는 매우 세밀한 자금출처 조사는 거래의 장애물로 작동되고 있기도 하다. 최근 강남 3구의 급격한 매매가 하락세와 거래 급감은 이러한 영향에서 비롯된 것이다.
부동산 경기침체의 또 다른 중요한 요인은 코로나19가 촉발한 글로벌 경제위기이다.
산업통상자원부가 1일 발표한 4월 수출입 동향에 따르면 수출 369억 2000만 달러, 수입 378억 7000만 달러로서 2012년 1월 이후 99개월 만에 무역수지가 적자로 돌아섰다. 20대 주요 수출품목 중 플라스틱제품, 바이오헬스, 컴퓨터를 제외한 17개 품목이 모두 감소한 것으로 나타났다. 이는 세계 각국이 코로나19의 확산으로 인해 이동제한 및 생산중단에 따라 글로벌 경제가 거의 멈춘 상황이 반영된 결과로써 코로나19의 영향이 본격적으로 나타나고 있다.
고용노동부가 지난 28일 발표한 3월 사업체 노동력 조사에 의하면 1인 이상 사업체 종사자 수가 전년 동기 대비 22만 5000명 감소한 것으로 나타났다. 이렇게 근로자 수가 감소한 것은 본 통계가 작성된 2009년 6월 이후 처음이다. 특히, 숙박 및 음식점업 등 서비스업 중심으로 고용위기가 두드러지고 있는데, 이는 코로나19의 여파로 고용시장의 악화가 시작되고 있는 것으로 보인다.
최근 우리나라에서는 코로나19 감염환자 발생이 매일 10명 내외로 안정화 단계에 접어들고 있으나 앞으로도 계속 추이를 지켜봐야 하는 등 상황 종료 단계는 아니다. 또한 전 세계적으로는 아직도 현재 진행형으로 그 끝을 예측할 수 없어 그 어느 때보다 불확실성이 높은 상황이다. 4월 수출입 동향에서 보듯이 우리의 경제 구조가 수출의존적인 상황에서 코로나19로 인한 글로벌 경제의 위축은 심각한 타격으로 다가오고 있다.
부동산 규제 강화 정책 기조의 유지와 글로벌 경제위기에 따른 불확실성으로 인해 최근 지속되고 있는 부동산 경기의 침체 현상이 언제까지 지속될지 알 수 없는 실정이다. 현재 진행 중인 코로나19 사태가 전 세계적으로 올 2분기에 진정 국면으로 돌입한다고 할지라도 경제회복은 내년 이후에나 가능하다는 것이 많은 경제 전문가들의 견해이다. 그러나 이러한 전망도 현재로서는 매우 낙관적인 전망이다. 따라서 많은 전문가들은 V자형 경제회복보다는 U자형 경제회복을 전망하고 있다. 이에 따라 부동산 경기회복도 V자형보다는 U자형으로 이루어질 가능성이 많을 것으로 전망되고 있다.
따라서 내 집 마련 기회 및 부동산 투자 타이밍은 코로나19 사태가 전 세계적으로 종식되고 경제가 회복되는 상황을 지켜보고 결정해도 늦지 않을 것으로 보인다.
[한국엠엔에이경제신문 문성봉 전문기자] mlsj2000@hanmail.net
