한국과 미국 부동산시장, 10년 주기설 따라 유사하게 진행
[한국엠엔에이경제신문] 서동기 윌셔코리아 회장이 4일 오전 강남구 대아빌딩 3층에서 열린 제 355회 선명 부동산융합포럼에서 ‘팬데믹 이후 미국의 부동산 시장’을 주제로 강연했다. 그는 “한국 부동산 시장은 외부 요인에 의해 타격을 받는 경우가 많아 내수만으로 예측하기 어렵다”며 “미국 부동산 시장으로부터 영향을 크게 받기 때문에 이 시장에 주목해야 한다”고 말했다.
부동산 시장 가격 지속 상승 ∙∙∙ “반등 보이면서 꾸준히 증가”
서동기 회장은 “과거에는 정치적 이념에 따라 국경이 나뉘었다”며 “앞으로는 자본이 이동하면서 국경의 의미가 사라질 것으로 보인다”고 주장했다.
유럽의 경우 1957년 EC(유럽공동체, European Community)가 출범하면서 국경의 의미가 사라졌다. 그는 “과거 서울과 뉴욕, LA, 베이징, 방콕 등 대도시 간 부동산 가격차이는 5배 이상이었다”며 “자본의 이동 때문에 지금은 거의 비슷하거나 2배 이상 차이나는 경우는 거의 없다”고 설명했다.
‘10년 주기설’은 외부 쇼크와 증시하락 등 금융위기로 10년에 한 번 부동산 시장이 침체기를 겪는다는 뜻이다. 서 회장은 “한국과 미국이 10년 주기설에 따라 유사하게 진행되고 있다”고 말했다.
1978년 중동특수, 1988년 저달러∙저유가∙저금리 등 3저호황, 1998년 외환위기로 부동산 가격이 하락세를 보였다. 2008년에는 미국의 서브프라임 모기지 사태(subprime mortgage crisis)가 세계금융위기로 이어지면서 한국 부동산 시장이 타격을 입었다.
서 회장은 “지난해부터 시작된 코로나19 팬데믹(세계적 대유행, pandemic)이 아니어도 다른 요인으로 인해 부동산 가격은 떨어졌을 것”이라고 예측하며 “인터넷 관련 업종 등 호황된 산업이 있기 때문에 과거 금융위기 보다 덜 한 측면은 있다”고 설명했다.
그럼에도 불구하고 부동산 시장가격은 지속적으로 상승해 왔다는 것이 서 회장의 주장이다.
서 회장이 제시한 ‘부동산 라이프 사이클’(Real Estate Life Cycle)에 따르면 시간이 지날수록 부동산 시장가격은 물결모양을 보이면서도 꾸준히 증가하고 있다. 서 회장은 “잠깐 상한선을 보여도 이후의 하향선이 더 높은 가격을 유지한다”며 “인구감소와 경제퇴보가 일어나지 않는 한 이런 부동산 라이프 사이클은 지속될 수밖에 없다”고 주장했다.
서 회장은 “미국은 지진 발생에 따라 부동산 시장가격이 움직이기도 한다”며 “캘리포니아 주는 20년에 한 번씩 큰 지진이 일어나는데 그 때마다 부동산 가격이 많이 떨어졌다”고 말했다.
그는 이어 “지진이나 팬데믹 직후 부동산 가격이 확 떨어졌을 때 부동산을 사는 사람들이 종종 있다”며 “1, 2년이 지나면 이전 보다 부동산 가격이 크게 오르는 경우가 많다”고 덧붙였다.
부동산 권리보험/MLS/에스크로 시행 ∙∙∙ 거래안전성 높여
미국의 부동산 시장은 크게 주거용과 산업용 두 가지로 나뉜다. 주거용은 집(house), 타운하우스(townhouse), 콘도미니엄(condominium), 상업용은 상가(retail property), 오피스(office building), 아파트(apartment) 등으로 분류된다.
한국의 아파트는 미국의 콘도미니엄와 비슷한 개념이다. 미국의 아파트는 주로 개발회사가 운용하고 임대형 주택이기 때문에 상업용에 속한다. 미국에 이런 형태가 많은 이유는 정부의 세제혜택이 있어서다. 미국은 부동산과 관련된 세금은 소득에서 공제한다. 부동산을 많이 보유할수록 이득을 보는 구조다.
미국 부동산 시장의 또 다른 특징은 대부분의 사람들이 장기보유를 선호한다는 것이다. 세금 때문이다.
미국은 부동산 취득가에 따라 재산세를 매긴다. 집을 10억 원에 구입을 했다면 2, 30년이 지나도 여전히 10억 원에 해당하는 재산세를 매긴다. 구매 시점에 따라 재산세율의 차이도 크다. 한 동네에서 재산세가 10배 이상 차이나는 경우도 있다.
서 회장은 “2% 내에서 세금 변동 가능성은 있다”면서도 “부동산 가격이 떨어지면 세금을 더 이상 올리지 않는다”고 설명했다.
미국은 거래안전성을 높이기 위해 부동산 권리보험(Title Insurance), MLS(Multiple Listing Service), 에스크로(Escrow) 등을 도입했다.
부동산 권리보험은 문서위조, 사기, 선순위담보권 등 등기부로 발견될 수 있는 잠재된 위험으로부터 피보험자의 손실을 보상하는 보험이다. 미국은 부동산 등기제도가 없어 부동산 거래의 안전장치로 활성화돼 있다.
MLS는 부동산 유통 시스템 중 하나로 NAR(전미국 부동산연합회, National Association Realtors)에서 제공한 부동산 매물 정보를 온라인에서 확인할 수 있다.
에스크로는 판매자와 매입자가 제3자 회사를 지정해 부동산 거래가 안전하게 이뤄질 수 있도록 도와주는 제도다. 계약부터 등기까지 부동산 거래의 모든 과정이 에스크로로 처리된다.
서 회장은 “에스크로 기업은 금융기관으로부터 감사를 받기 때문에 공신력을 갖고 있다”며 “여기서 발생하는 중개수수료도 에스크로를 통해 지급하기 때문에 부동산 거래에 매우 안전하다”고 설명했다.
서 회장은 “팬데믹 이후 미국 부동산 시장은 낮은 이자율, 인구증가, 신축부족으로 수요가 증가할 것”이라며 “결국 주택공급 부족으로 부동산 가격은 폭등할 수도 있다”고 말했다.
마지막으로 그는 “도심 보다 교외를 선호하는 사람이 늘었다”며 “주택에 사무공간이 필요하다는 인식도 자리잡고 있다”고 말했다.
한편 서 회장은 “한국 부동산 시장은 미국의 흐름과 유사하다”며 “부동산 급락은 금융파산으로 이어질 수 있는 반면 주택공급을 게을리하면 폭등 가능성이 높다”고 강조했다. 또 “장기적인 측면에서 인구감소와 아파트 노후화로 주택가격하락은 불가피한 현상”이라고 말했다.
[한국엠엔에이경제신문=염현주 기자] yhj@kmnanews.com
