[한국엠엔에이경제신문] 전월세전환율이 현행 4%에서 2.5%로 낮아진다.

기획재정부, 국토교통부 등 관계부처는 19일 정부서울청사에서 「제3차 부동산시장 점검 관계장관회의」를 열고 부동산정책대책 후속조치 진행상황 및 계획, 교란행위 차단 방안 등을 논의했다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “현행 4%인 전월세전환율이 임차인의 월세전환 추세를 가속화하고 임차인의 부담을 가중시킬 수 있다는 지적 등을 감안해 하향조정을 추진하기로 했다”며 “임차인의 전세대출금리, 임대인의 투자상품 수익률 및 주택담보 대출금리 등 양측의 기회비용 등을 모두 고려해 2.5%로 할 계획”이라고 말했다.

이번 발표는 「주택임대차보호법」을 개정한 것으로 오는 10월부터 시행될 예정이다. 임차인이 전세에서 월세로 전환할 때 현행보다 더 적은 월세를 낼 수 있다.

전세 5억 원 아파트를 월세로 전환하면?

전월세전환율은 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율이다. 정부는 2016년 11월 개정한 「주택임대차보호법」에 따르면 전세를 월세로 전환할 경우 두 가지 방식의 산정률에 따라 전월세전환율이 정해진다.

하나는 은행법에 따라 은행에서 적용하는 대출금리와 해당지역의 경제 여건 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율 10%, 다른 하나는 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율 3.5%를 더한 비율이다. 이중 중 낮은 금리가 적용된다.

지난 5월 이후 한국은행의 기준금리는 0.5%다. 전월세전환율은 여기에 상수 3.5%를 더한 4%가 적용됐다. 정부는 전월세전환율의 상수를 3.5%에서 2% 낮춘 1.5%로 하향조정한다는 계획이다.

월세는 전세를 월세를 전환할 때의 차액과 전월세전환율을 곱한 값에 12개월을 나눈 값이다.

예를 들어 임차인이 전세금 5억 원인 아파트를 보증금 3억 원의 월세로 전환한다고 가정해 보자. 전세금과 월세보증금의 차액은 2억 원이다. 여기에 현재 전월세전환율 4%를 곱하고 12로 나누면 월세는 66만 6,000여 원이다. 정부가 추진 중인 전월세전환율 2.5%를 적용할 경우 월세는 41만 6,000여 원이다. 25만 원 내려간다.

4년이 지난 지금 금리, 임대차 시장 등은 크게 변화했지만 전월세전환율의 상수인 3.5%는 변경되지 않았다. 이에 조정이 필요하다는 지적이 있어 왔다.

“전세→월세 전환속도 완화 가능할 것∙∙∙임차인에게는 도움”

전월세전환율이 하향조정될 경우 월세시장은 안정화될 것으로 보인다. 전문가들은 “전세의 월세 전환속도를 다소 완화할 수는 있을 것”이라며 “세 부담 증가와 새 임대차 제도 시행 등 전세가 급격히 보증부월세나 월세로 전환되는 분위기에서 임차인에게는 도움이 될 것”이라고 입을 모았다.  

최은영 한국도시연구소장은 “전세와 월세의 차이를 정책적으로 줄인 것”이라며 “정부가 취할 수 있는 적절한 조치라고 생각한다”고 밝혔다. 임차인이 월세로 전환할 때 비용에 대한 부담이 크게 줄었다. 최 소장은 “임대인 입장에서 전세를 월세로 전환해도 금액면에서 차이가 크지 않기 때문에 굳이 월세로 전환할 필요가 없을 수는 있다”면서도 “전세냐, 월세냐 보다는 주거비 부담에 대한 근본적인 문제는 해결될 것이라고 본다”고 말했다.

전월세전환율, 계약갱신 시 적용∙∙∙“신규계약에 대한 규제 필요”

일각에서는 이번 발표에 대해 강제성이 부족해 시장에서 잘 이행될 수 있을지 의문을 제기하고 있다. 전월세전환율은 권고사항이기 때문에 임대인들은 이를 꼭 지키지 않아도 된다고 생각할 수도 있다는 것이다.

임재만 세종대 공공정책대학원 부동산학과 교수는 “한국은행 기준금리가 낮아지면서 동시에 전월세전환율도 낮아지는 추세였다”며 “기존 임차인에게는 눈에 띄는 영향을 미칠 것 같진 않다”고 밝혔다.

실제로 「주택임대차보호법」 개정 당시 한국은행 기준금리는 1.25%, 전월세전환율은 4.75%였다. 2018년 11월 기준금리가 1.75%까지 상승하면서 전월세전환율 역시 5.25%까지 올랐다. 이후 기준금리가 조금씩 하락하면서 전월세전환율도 함께 하락했다.

한편 신규계약 시 임대인이 보증급을 급격히 인상할 우려가 있다는 주장도 나온다. 특히 보증부월세에 대한 계약이 급격하게 상승할 것으로 예측된다.

서진형 대한부동산학회장은 “이번 발표는 임차인들에게는 어느 정도 혜택이 있을 것”이라면서도 “전체 보증부월세 계약 중 기존 임차인이 월세로 전환하는 비중이 미미하기 때문에 효과는 제한적일 것”이라고 말했다. 또 “임대인과 임차인의 신규계약에는 해당사항이 안 된다”며 “신규계약에 대한 규제도 필요하다”고 말했다.

임재만 교수는 “전월세신고제를 먼저 결정해야 할 것”이라며 “임차인이 임대시장에 대한 정보를 알아야 계약갱신이나 신규계약 때 정확히 파악할 수 있기 때문”이라고 설명했다.

현행 전월세전환율은 계약갱신 시에만 적용할 수 있는 법이다. 전세나 월세 신규계약에 대한 규제사항은 없어 임대인이 임차인에게 무리한 요구를 하는 것은 아닌지 판단할 근거가 부족하다는 것이다.

임 교수는 “전세에서 월세로 전환할 때 임차인에게 계약갱신청구권이 있어 임대료 합의를 해야 한다”며 “임대인과 임차인이 어느 정도 대등한 입장에서 임대료 협의가 가능했던 상황”이라고 설명했다. 이어 “계약갱신이든, 신규계약이든, 임차인이 불리하다고 생각되면 임대인의 협상에 응하지 않아도 된다”면서도 “우선 시장을 정확히 파악할 수 있는 근거 마련이 필요하다”고 말했다.

[한국엠엔에이경제신문=염현주 기자] yhj@kmnanews.com

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