[한국엠엔에이경제신문] 임대차 3법의 윤곽이 서서히 드러나고 있다.

추미애 법무부 장관은 지난 27일 국회에서 논의 중인 「주택임대차보호법」과 관련해 “계약기간을 1회 연장한 2+2년으로 하고 갱신 시 인상률은 5% 내에서 지자체가 결정하는 방안을 검토하고 있다”고 입장을 밝혔다.

지난 6월 정부와 여당은 21대 국회를 개원하면서 임대차 3법 등 부동산 정책 관련법 개정안을 발의했다. 전셋값의 과도한 상승을 억제하고 임차인의 주거안정을 위해서다.

임대차 3법이 본격 시행되면 주택시장에 큰 영향을 줄 것으로 보인다. 정부의 목적과 다르게 실제로 발의안이 발표된 직후 서울을 중심으로 전셋값 폭등 및 전세 품귀현상이 광범위하게 나타나고 있다는 것이 업계의 전언이다.

지난 26일 한국감정원에 따르면 7월 기준으로 올해 서울과 경기지역 누적 아파트값 상승률은 각각 0.34%, 6.89%로 나타났다. 수도권 지역의 누적 집값 상승률은 4.70%로 같은 기간 전국 상승률 3.17%를 웃도는 수치다.

세입자 ‘최소 4년’ 거주 보장받아

임대차 3법은 계약갱신청구권제, 전∙월세상한제, 전∙월세신고제를 말한다. 계약갱신청구권제와 전∙월세상한제는 「주택임대차보호법」 개정안에, 전∙월세신고제는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정안에 포함돼 있다.

계약갱신청구권과 관련해 박홍근, 백혜련, 윤후덕 의원은 현행에서 1회 연장한 ‘2+2’안을, 김진애 의원은 2회 연장한 ‘2+2+2’안이 담긴 내용을, 박주민 의원은 기한 없는 연장안을 제출했다.

계약갱신청구권은 법에서 정한 일정 기간까지 임차인이 계속 계약을 갱신할 수 있도록 권리를 주는 것이다.

더불어민주당 박홍근 의원의 발의안이 추 장관이 제안한 모델과 가장 유사한 것으로 전해진다. 계약갱신청구원이 통과되면 세입자는 기존 2년에 추가로 2년을 갱신해 ‘최소 4년 거주’를 보장받을 수 있다.

법 시행 이전에 계약한 기존 세입자에게도 적용하는 것으로 정해졌다. 기존 세입자는 횟수와 상관없이 청구권을 행사할 수 있다. 단순히 총 4년의 계약기간만 인정하게 된다면 이미 한 번 이상 갱신한 세입자는 ‘2+2’ 이상 계약을 한 것이 된다. 따라서 청구권의 기회를 잃게 되는 문제를 해결하기 위한 복안이다.

더불어민주당 이원욱 의원이 계약갱신청구권을 신규 계약자에게도 적용하는 방안을 제시했으나 이는 장기 과제로 검토하기로 정리됐다.

전∙월세상한제는 기존 계약을 갱신할 때만 적용된다. 계약을 갱신할 때는 기존 임대료의 5% 안에서 지자체가 인상폭을 정하도록 했다. 전∙월세 상승폭이 큰 서울 등 수도권에서는 5% 보다 낮은 임대료 상한이 적용될 수도 있다. 일각에서는 “임대료 인상폭을 지자체가 결정하는 것은 임대인의 사생활을 침해하는 것과 마찬가지”라며 비난했다. 

이원욱 의원은 기존 계약이 끝나고 1년이 지나지 않아 새로운 세입자를 받을 때 기존 계약의 임대료를 기존으로 임대료 상승폭을 정하게 하는 내용의 법안을 제출했다. 임대인이 기존 계약을 끝내고 새로운 세입자를 받을 때 그 동안 못 올린 임대료를 한꺼번에 올릴 수 있다는 가능성이 제기됐기 때문이다. 

이원욱 의원실에 따르면 임대료 인상폭은 임대인과 임차인의 합의 하에 결정되며 한국은행이 정한 기준 금리 3%를 넘지 않는다는 법안을 발의했다. 당정은 국회에서 논의하는 데 시간이 부족한 점을 감안해 임대차 3법을 우선 시행하고 향후 이와 같은 부작용이 관측되면 다시 논의하기로 했다.

집주인의 권익 보호를 위해 세입자의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있는 조건도 명확히 규정할 예정이다. 집주인이 전∙월세를 놨던 집에 직접 들어가서 거주해야 하는 상황을 입증한다면 계약갱신 요구를 거부할 수 있도록 청구권 배척조건을 명확히 할 방침이다.

내달 4일 임대차 3법 통과 목표

전∙월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 집주인과 세입자는 30일 이내 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 한다.

지난 7월 6일 더불어민주당 박상혁 의원이 대표 발의한 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정안은 전∙월세신고제를 골자로 한다. 당사자 중 한 쪽이 신고를 거부할 경우 다른 한 쪽이 단독으로 신고할 수 있다. 임대차 신고가 이뤄지면 확정일차를 부여한 것으로 간주된다.

개정안에는 주민등록 전입신고를 해도 임대차 계약 신고를 한 것처럼 처리하는 방안도 담겨 있다. 다만 전∙월세신고제가 도입된다고 해도 모든 지역과 주택을 대상으로 하는 것은 아니다. 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 했다.

28일 오후 전∙월세신고제의 근거가 되는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」이 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과했다. 이날 미래통합당 의원들은 “사전에 여∙야가 논의하지 않은 법안을 추가 상정한 것”이라고 항의하며 회의장을 집단 퇴장하면서 표결에 참여하지 않았다.

「주택임대차보호법」 개정안은 27일 법제사법위원회에 상정됐다.

한편 당정은 임대차 3법 법안을 내달 4일 예정된 국회 본회의에서 통과시키겠다는 목표를 밝혔다. 법안에 통과되지 못할 경우 9월 정기국회 때까지 기다려야 한다. 이미 서울을 중심으로 전∙월세 가격은 임대차3법 통과를 앞두고 큰 폭으로 오르고 있는 상황이다. 당정은 이번 임시국회 내에 법안을 어떻게 처리할지 주목된다.

[한국엠엔에이경제신문=염현주 기자] yhj@kmnanews.com

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