[한국엠엔에이경제신문] 정부는 20일 최근 수도권 지역의 국지적 과열에 대하여 투기 수요를 차단함으로써 주택시장을 안정적으로 관리하기 위한 방안을 관계부처 합동으로 발표하였다. 12.16 대책 이후 서울 집값은 올해 들어 빠르게 안정세를 회복하고 있으나, 경기도는 대책 이후에도 상승세(12.3주 0.18% → 2.3주 0.42%)가 지속되고 있는 상황으로, 작년 연말에는 상승세가 소폭 둔화되는 모습을 보였으나, 1월부터 개발 호재 등이 있는 지역 중심으로 상승폭이 재확대되고 있다.

◆ 9억 원 시가 기준으로 LTV 규제비율 차등 적용.... 대출금액 대폭 줄어들어
이에 따라 정부는 투기 수요에 엄정 대응하기로 하고 조정대상지역 내 주택담보대출의 규제를 3월 2일부터 강화한다. 즉, 현재 조정대상지역의 가계 주택담보대출에 적용되고 있는 LTV 60%를 시가 9억 원 기준으로 주택가격 구간별로 LTV 규제비율을 차등 적용함으로써 규제를 더욱더 강화한다. 따라서 앞으로 조정대상지역내 주택담보대출의 경우, 시가 9억 원 이하분에 대해서는 LTV 50%를 적용하고, 9억 원 초과분은 30%만 적용함으로써 대출금액이 대폭 줄어든다.

예를 들어 조정대상지역 내 주택가액 10억원의 주택 매입 시 주택담보대출 한도를 살펴보면 현행 규제에서는 6억 원(10억원 X 60%)의 대출이 가능하나 이번에 강화되는 규제 아래에서는 4.8억 원( 9억원 X 50% + 1억원 X 30%)으로 줄어들게 된다.

그러나 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 디딤돌대출, 보금자리론의 경우 LTV 규제 비율을 최대 70%를 유지한다.

한편, 주택 구입 목적의 사업자 대출에 대해서도 관리를 강화한다. 현재 주택임대업·주택매매업 이외 업종을 영위하는 사업자에 대하여 투기지역·투기과열지구 내 주택 구입목적의 주택담보대출의 취급을 금지하고 있으나 조정대상지역까지 적용범위가 확대된다.

또한 조정대상지역 내 1주택 세대의 주택담보대출 시 실수요 요건도 강화한다. 현재 조정대상지역 내 1주택 세대는 기존 주택을 2년 내 처분하는 조건으로 주택담보대출이 가능했으나 앞으로는 2년 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무를 조건으로 주택담보대출이 가능해진다.

◆ 자금조달계획서 제출 의무 확대(조정대상지역 3억 원 이상 포함)... 이상거래 조사 집중 실시
국세청은 최근 주택 거래 과열 현상이 발생한 지역에 대해 다주택자 등의 고가 거래를 전수 분석하여 탈세 혐의가 있는 경우 예외 없이 세무조사를 실시한다.

또한, 국토부·국세청·금융위·금감원 등으로 구성된 ‘부동산시장 불법행위 대응반’과 감정원의 ‘실거래 상설 조사팀’은 주요 과열지역에 대해 이상 거래 및 불법 행위를 집중 점검한다. 3월부터는 투기과열지구뿐만 아니라 조정대상지역의 3억 원 이상 주택 거래 시에도 자금조달계획서 제출이 의무화되며, 비규제지역은 6억 원 이상 주택 거래시에 자금조달계획서를 제출해야 한다. 해당지역의 자금조달계획서가 제출되는 대로 국토부가 직접 이상거래에 대한 조사에 착수한다.

아울러, 지자체 합동 현장점검과 국토부 및 지자체 특사경의 수사활동 등을 통해 해당지역에 대한 집값담합, 불법전매 등 부동산 불법행위가 발견되는 즉시 조사에 착수할 예정이다. 또한, 한국감정원의 ‘부동산거래질서교란행위 신고센터’를 통해 시장 불안을 야기하는 불법행위에 대한 신고를 접수·조사한다.

◆ 수원시 영통구∙권선구∙장안구, 안양시 만안구, 의왕시... 조정대상지역으로 신규 지정
최근 집값 급등으로 시장 불안이 지속되는 경기 일부 지역에 대하여 투기 수요 유입을 차단하고, 실수요자를 보호하기 위해 주거정책심의위원회의 심의·의결을 거쳐, 수원시 영통구, 권선구, 장안구 및 안양시 만안구, 의왕시를 2월 21일부로 조정대상지역으로 신규 지정한다. 그동안 수원시 영통구·권선구·장안구, 안양시 만안구, 의왕시는 비규제지역으로 12.16 대책 이후 수도권 누적 상승률(1.12%)의 1.5배를 초과하는 높은 상승률을 기록하는 등 시장 불안이 지속되고 있다.

특히, 수원시 권선구(2.54%)·영통구(2.24%)·팔달구(2.15%)는 2월 2주 주간 상승률이 2.0%를 초과하는 등 높은 상승폭을 나타낸 바 있고, 이들 지역에 광역 교통망 구축 등 개발 호재로 인한 추가 상승 기대감이 시장 전반에 확산되며, 단기 차익 실현을 위한 투기 수요 유입이 확대될 우려가 있는 상황이다.

이에, 이 지역들을 조정대상지역으로 지정하여 대출(LTV, DTI 강화)·세제(다주택자 양도세 중과, 장특공제 배제 등)·청약(전매제한 강화, 가점제 적용 확대 등) 등 관련 제도 전반에 보다 강화된 규제를 적용한다. 특히, 금번 지정 지역은 조정대상지역 1지역으로 지정하여 소유권이전등기일까지 전매제한을 강화하고, 조정대상지역 기 지정 지역 중 1지역이 아닌 곳도 1지역으로 일괄 상향키로 하였다. 이 지역에는 성남 민간택지, 수원 팔달, 용인 기흥, 남양주, 하남, 고양 민간택지 등이 해당된다.

금번에 조정대상지역으로 신규 지정된 지역과 기 지정된 지역에 대해서는 향후 시장 상황을 집중 모니터링하고, 과열이 지속될 경우 즉시 투기과열지구 지정을 검토할 계획이다. 또한 비규제지역도 면밀한 모니터링을 통해 과열 우려 시 규제지역으로 지정하고, 규제지역 지정 이전이라도 관계기관 합동 조사 등을 통해 투기 수요를 철저히 차단하여 실수요자 중심으로 주택시장을 안정적으로 관리해 나갈 계획이다.

[한국엠엔에이경제신문 문성봉 전문기자] mlsj2000@hanmail.net

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