[한국M&A경제] 강신봉 신한피앤씨 대표가 4일 오전 서울 강남구 카이트타워 14층에서 열린 제367회 선명 부동산융합포럼에서 ‘재개발, 재건축사업 절차와 분담금의 결정’을 주제로 강연했다.

그는 “정비사업의 목표는 재건축∙재개발을 통해 수입은 늘리고 비용은 절감하는 것”이라며 “결국순수익을 최대화하는 것”이라고 말했다.

정비사업은 도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량∙개선하는 것이다. 일반적으로 주거환경개선과 재개발, 재건축이 해당한다.

주거환경개선은 노후∙불량건축물이 과도하게 밀집해 정비기반시설이 극히 열악한 곳을 대상으로 한다.

재개발과 재건축은 정비기반시설의 낙후 정도에 따라 달라진다. 정비기반시설이 열악한 상업∙공업지역은 재개발, 양호한 공동주택은 재건축 사업을 한다. 그러나 둘의 인허가 절차는 크게 다르지 않다.

강 대표가 강조한 것은 재개발∙재건축도 ‘사업’이라는 것이다. 따라서 수입은 극대화하고 비용은 최소화하는 것이 중요하다. 결국 순이익을 최대화하는 것이다.

재개발∙재건축 사업의 성공요건은 무엇일까. 먼저 설계단계부터 분양성을 고려해야 한다. 단지는 어떻게 구성할지, 주차장은 차량 몇 대까지 수용 가능할지, 평면도 설계 방법은 무엇일지 등을 살펴봐야 한다. 마감재, 외관, 조경 등도 고려요소다.

강 대표는 “최근 커뮤니티가 아파트의 입소문을 좌우하기도 한다”며 “반포주공1단지의 경우 헬스장, 골프장, 수영장, 아이스링크, 실내테니스장, 농구장 등 지역민의 삶의 질을 높이기 위한 시설을 구축했다”고 설명했다.

같은 기간에 같은 비용을 들여 얼마나 효율적으로 공사를 진행할 것인가가 중요한 개념이 되고 있다. 즉, 비용의 효율성이다. 강 대표는 “정비사업 전 과정은 사전준비부터 정비계획 수립, 분양, 청산까지 15년 정도 걸린다”며 “오랜 기간 진행되는 만큼 비용도 많이 든다”고 말했다.

관리처분은 종전의 권리를 새로운 권리로 바꾸는 것이다. 즉, 기존 조합원이 가진 토지에 대한 권리를 새로 지어질 아파트나 상가에 대한 권리로 변경할 수 있다. 강 대표는 “이해관계인의 권리 및 의무를 분담하는 계획”이라며 “형평성 유지가 가장 중요하다”고 말했다.

그러나 건축물에 대한 권리는 계속 바뀐다. 따라서 조합원이 아파트나 상가에 대한 권리가 있는지 등 여부를 판단하는 기준이 있어야 한다. 건축물에 대한 권리는 관리처분계획기준일에 따라 결정되며 분양신청 마감일이다.

분양자격은 권리산청기준일에 따라 인정된다. 고시가 있는 날 또는 시장이 투기를 억제하기 위해 기본계획수립 후 정비구역 지정∙고시 전에 따로 지정한 날이다.

한편 관리처분계획에서의 핵심은 분담금이다. 종전∙종후 감정평가금액, 사업비, 분양신청 점수 자료에 따라 결정된다.

분담금은 비례율에 따라 결정되는데 사업 완료 후 순수익을 분양 대상 토지 등의 총평가액으로 나눈 금액에 대한 백분율이다. 개발이익을 추정하고 채산성을 파악하는 수단으로 작용한다. 관리처분 단계에서의 비례율은 추정치이며 확정비례율은 사업 완료 후 최종 산출된다.

강 대표는 “평가액이 전체적으로 동일한 비율로 높아지거나 낮아지는 것은 분담금에 영향이 없다”며 “종전자산 총액이 높아지면 비례율과 권리가액이 낮아진다”고 설명했다. 이어 “비례율이 높아지면 통상적으로 종전자산인 높은 조합원이 유리하다”며 “조합원 분양가와 비례율 간의 관계를 분석해 다수 조합원이 유리한 최적의 경우를 산출해 내는 것이 중요하다”고 말했다. 

[한국M&A경제=김지민 기자] kjm@kmnanews.com

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