이사회, 조합장 또는 이사 과반수 발의로 소집
“이사회는 의결 기관 아닌 사무회의 집행기관”∙∙∙각 회의체의 업무는?
[한국M&A경제] 송윤창 C&P그룹 대표가 25일 오전 서울 강남구 카이트타워 14층에서 열린 제370회 선명 부동산융합포럼에서 ‘도시정비사업 회의진행 방법과 용역업체의 선정’을 주제로 강연했다.
재개발과 재건축 등 도시정비사업은 기본적으로 조합을 중심으로 돌아간다. 따라서 의사결정 시에 필요한 회의체를 구성한다.
송윤창 대표는 “회의가 진행되는 방법과 이 과정에서 용역업체가 어떻게 선정되는지 등을 이해하면 재개발∙재건축과 관련된 전반적인 틀을 이해할 수 있을 것”이라고 강조했다.
◇도시정비조합, 이사회∙대의원회∙총회로 구성
도시정비조합은 기본적으로 이사회, 대의원회, 총회로 구성되며 도시정비법에 따라 법인으로 설립된다.
이사회는 조합장, 이사, 감사 등으로 이뤄진 조합임원이다. 송윤창 대표는 “외부투자자가 사업을 영위하는 목적으로 물건을 사거나 용역업체에 대한 특혜 등으로 인한 부당이익 등의 부작용을 방지하기 위한 목적”이라고 설명했다.
이사회는 조합장 또는 이사 과반수의 발의로 소집된다. 조합임원의 수는 조합원 수가 100명 이하면 이사 3인 이상, 100명 이상이면 5인 이상을 선임할 수 있다. 감사는 1명에서 3명이다.
자격요건은 선임일 직전 3년 이내 1년 이상 거주하거나 5년 이상 소유권을 가진 자여야 한다. 결격사유도 있다. 최근 10년간 도시정비법 위반을 100만 원 이상 벌금형을 받은 자, 금고 이상의 형 종료 후 2년 이상 지나지 않은 자, 집행유예 기간에 있는 자는 조합임원이 될 수 없다.
대의원회는 법률적으로 명시돼 있다. 조합원이 100명 이상이면 반드시 대의원회를 구성한다. 대의원 수는 조합원의 10분의 1 이상이다. 예를 들어 조합원이 300명이면 30명 이상을, 1,000명이면 100명 이상의 대의원을 둘 수 있다.
송 대표는 “대부분 조합원은 300명에서 많으면 5,000명이다”며 “5,000명이면 500명 이상 대의원회를 구성할 수 있지만 100명에서 150명 정도가 일반적”이라고 말했다.
대의원의 자격요건은 법률적으로 정해진 바 없다. 다만, 정관에 따라 선출된다. 대의원의 결격사유 역시 정관에서 별도로 정한다. 대의원회는 원칙적으로 조합장이 필요하거나 대의원 3분의 1 발의가 있을 때, 별도 내 소집 절차를 정했다면 내부 조합원을 중심으로 이뤄진다.
총회는 도시정비사업의 조합원이라면 누구나 참석할 수 있다. 총회는 조합장의 직권이나 조합원 5분의 1 이상의 발의, 대의원 3분의 2 이상의 발의가 있으면 소집한다.
◇각 회의체가 하는 일은?
이사회는 의결기관이 아니라 사무회의 집행기관이다. 따라서 조합의 예산 및 통상업무의 집행, 총회 및 대의원회의 상정안건의 심의∙결정, 업무규정 등 조합 내부규정의 제정 및 개정안 작성에 관한 사항, 그 밖에 조합의 운영 및 사업시행에 관해 필요한 사항 등의 업무를 본다.
대의원의 가장 큰 권한은 총회로부터 받은 위임에 관한 것이다. 총회의결로 정한 예산의 범위 내에서의 용역계약 등을 대의원회에서 결정한다.
총회에서는 정관의 변경, 자금의 차입과 방법, 이자율 및 상환방법, 예산안 및 예산의 사용내역 등의 의결이 이뤄진다. 시공자, 설계자, 감정평가법인 등을 선정하거나 변경할 때에는 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하며 계약을 해지하는 경우도 마찬가지다.
이사회는 조합별, 정비사업체에 따라 개최하거나 기록하는 방식이 다르기 때문에 소집 절차와 방법은 형식이 따로 없다. 송 대표는 “이 경우 안건을 상정해 대의원회의에 넘기는 사례가 많다”고 말했다.
한편 용역업체 선정을 위한 회의진행 시 필요한 유의사항은 무엇일까. 먼저 용역 금액에 따라 계약방식이 다르다는 점이다. 용역금액이 5,000만 원 미만인 용역업체와는 수의계약을, 5,000만 원 이상 2억 원 이하는 일반경쟁입찰을, 2억 원 이상은 반드시 전자입찰을 해야 한다.
시공사를 선정할 때 사업시행자는 입찰서 제출마감일 20일 전까지 현장설명회를 개최해야 하며 설계도서, 입찰서, 건설업자 등의 공동홍보방법, 시공자 결정방법, 계약에 관한 사항, 기타 입찰에 관해 필요한 사항 등을 알려야 한다.
사업시행자 등은 제출된 입찰서를 모두 대의원회에 상정을, 토지 등 소유자 과반수가 총회에 직접 참석해 의결해야 한다.
[한국M&A경제=김지민 기자] kjm@kmnanews.com
