대규모 정비사업에 대한 새로운 대안으로 주목
[한국M&A경제] 김학성 법무법인 형평 대표변호사가 18일 오전 서울 강남구 카이트타워 14층에서 열린 제369회 선명 부동산융합포럼에서 ‘소규모주택정비사업의 구조 및 절차’를 주제로 강연했다.
소규모주택정비사업은 노후∙불량건축물 밀집 지역에서 자율주택정비사업, 가로주택 정비사업, 소규모재건축사업 등을 시행하는 것이다.
대규모 정비사업에 대한 지역 커뮤니티 붕괴, 사업의 지연에 따른 갈등 발생 등 다양한 문제에 대한 새로운 대안으로 소규모주택정비사업이 등장했다.
이날 김학성 변호사는 가로주택정비사업과 소규모재건축사업의 공통점과 차이점을 설명했다.
가로주택정비사업과 소규모재건축사업은 노후∙불량건축물의 수가 전체 건축물 수의 3분의 2 이상 지역에서 시행된다. 구역, 면적, 통과 도로 설치 여부 등 일정한 기준에 따라 사업이 진행된다.
가로주택정비사업은 가로구역에서 종전 가로를 유지하며 소규모로 주거환경을 개선한다. 도시계획도로 등 가로구역의 전부 또는 일부구역에서 사업이 시행된다. 김학성 변호사는 “가로주택정비사업은 1m² 미만의 가로구역으로 범위를 한정하고 있다”며 “우선 사업 추진 준비 단계에서 구역지정 요건을 확인해야 한다”고 설명했다. 구역지정 요건이 충족되면 노후도와 세대수 기준을 살펴봐야 한다고 덧붙였다.
소규모재건축사업은 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 사업이다. 기존세대수 200세대 미만, 주택단지로서 면적 1만m² 미만인 곳에서 시행된다.
두 사업의 조합설립 요건과 조합원 자격은 어떻게 될까. 가로주택정비사업과 소규모재건축사업 모두 주민합의체 방식의 조합설립이 가능하다. 이때 토지등소유자 20명 미만, 토지등소유자의 전원 합의가 있어야 한다.
가로주택정비사업은 토지 등 소유자 10분의 8, 토지 면적의 3분의 2 이상 동의해야 한다. 여기서 공동주택은 각 동별 소유자의 과반수, 공동주택 이외의 건축물은 해당 건축물 소재 전체 토지면적의 2분의 1 이상의 동의가 있어야 한다.
소규모재건축사업은 공동주택의 각 동별 소유자의 과반수, 주택단지 전체 소유자의 4분의 3, 토지면적의 4분의 3, 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 3분의 4, 토지면적의 3분의 2 이상의 동의가 필요하다.
가로주택정비사업의 경우 사업시행구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자, 소규모재건축사업의 경우 사업시행구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자가 조합원이 될 수 있다. 김 변호사는 “여기서 중요한 것은 양 사업의 차이점이 ‘또는’과 ‘및’에 있다”며 “원칙적으로 가로주택 구역 내 도로 면적을 어느 정도 소유하고 있으면 된다”고 설명했다.
또 ▲여러 명이 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권을 공유할 때 ▲여러 명의 토지 등 소유자가 1세대에 속할 때 ▲조합설립인가 후 1명의 토지 등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 여러 명이 소유할 때 등이다.
소규모주택정비사업의 가장 큰 특징은 두 가지다. 도시정비법에 따른 사업과 달리 기본계획이 없어도 된다는 것과 추진위원회을 생략할 수 있다는 것이다. 김 변호사는 “도시∙주거환경정비기본계획 수립이나 지정 등 계획단계 업무는 적용하지 않아 주택재개발에 소요되는 절반 정도의 사업기간을 단축시킬 수 있다”고 말했다.
한편 관리처분계획의 기준은 무엇일까. 원칙적으로 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우, 같은 세대에 속하지 않은 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
시∙도 조례로 주택공급을 따로 정하거나 과밀억제권역이 아닌 지역에 소규모재건축사업을 하는 경우, 근로자 숙소나 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자 등은 예외사항이다.
그러나 김 변호사는 “소규모재건축사업은 나름 중요하다고 생각되는 강남권이나 역세권 중심으로 이뤄진다”며 “이 경우 예외규정이 적용되기는 어렵다”고 설명했다. 이외에도 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서는 2주택, 가로구택정비사업에서는 3주택을 공급할 수 있다.
[한국M&A경제=김지민 기자] kjm@kmnanews.com
