정부의 대출상환 유예로 부실대출율 하락
“사실상 부실대출율 이전보다 올랐을 것”
[한국엠엔에이경제신문] 임의택 명문 도시경제신문연구소장이 18일 오전 강남구 대아빌딩 3층에서 열린 제357회 선명 부동산융합포럼에서 ‘코로나 이후 부실채권 투자 전망’을 주제로 강연했다. 그는 “코로나19의 여파로 정부에서 부실기업에 대한 대출상환을 유예하면서 실질적으로 상반기 부실대출율은 하락한 것으로 나타났다”면서도 “멀리서 보면 부실대출율은 이전 보다 올랐을 것으로 예상된다”고 밝혔다. 이어 “2016년 「대부업 등의 등록 및 금융이용자보호에 관한 법률」 개정 후 개인투자자가 부실채권을 사서 이익을 보는 구조는 사라졌다”며 “그럼에도 불구하고 부실채권 시장전망은 여전히 밝다”고 말했다.
‘부실채권’이란?
임의택 소장은 “인간이든 자연이든, 지구상의 모든 관계는 ‘프레데터’(포식자, predator)와 ‘프레이’(먹이, pray), 즉, 먹이사슬 관계에 놓여 있다”며 “’헌트’(hunt) 또는 ‘투 비 헌티드’(to be hunted)라는 경제 비즈니스 사이클 구조를 이루는데 이런 상황에서는 굉장히 치밀하고 기준이 정확한 전략을 세워야 한다”고 주장했다.
이어 “부실채권 시장은 결국 경매를 통해 이뤄진다”며 “경매최고낙찰가격, 부실채권 매입가격, 채권행사권리금 등의 용어를 익혀야 한다”고 덧붙였다.
부실채권은 금융기관의 대출금 중 회수가 불확실한 돈이다.
금융기관의 대출금은 채무자의 채무상환능력, 연체기간, 부도여부 등에 따라 정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실 등 다섯 단계로 분류된다. 부실채권은 정상을 제외한 나머지 4개를 말한다. 금융권이 개인 또는 법인에게 부동산 등을 담보로 대출이나 신용대출을 해준 후 채무자가 이자나 원금을 제 때 갚지 않을 때 발생된다.
은행을 예를 들어 보자. A은행의 B지점, C지점, D지점 등 각각 고객에게 대출을 해준다. 은행은 ‘채권자’, 대출을 받은 사람은 ‘채무자’라고 한다. 채무자는 담보를 제공하고 대출을 받는다. 담보는 채무자가 채무를 이행하지 못할 경우를 대비해 채권자에게 제공하는 것이다. 주로 부동산을 담보로 잡는다. 채무자가 일정기간 안에 대출금을 갚지 못한다면 대출금은 담보를 현금화해서 회수된다.
채무자가 제때 원금과 이자를 갚는다면 신용상 아무 문제가 없을 것이다. 그러나 개인에 따라 대출금을 상환하지 못하는 경우가 생긴다. 은행이 채무자가 대출금을 상환하지 못할 것이라고 판단을 내리면 부실채권으로 지정한다. 은행은 채권원금, 정상이자, 연체이자 등을 기재해 법원에 경매신청서를 제출한다. 낙찰대금을 통해 대출금을 상환하도록 한다.
금융기관, 글로벌 금융위기 기점 부실채권 투자회사 설립
일반적으로 금융기관은 채무자가 어떤 사정 등으로 채무를 제때 갚지 않으면 담보를 경매로 넘겨 채권을 회수한다. 이 과정은 많은 시간과 비용이 소요된다. 부실채권이 많아지면 금융기관은 BIS(국제결제은행) 기준의 자기자본비율도 유지할 수 없다. 따라서 금융기관은 AMC(자산관리회사) 등을 통해 일반 투자자에게 부실채권을 매각한다.
2008년과 2009년 글로벌 금융위기를 기점으로 국내 금융기관은 부실채권 투자회사를 설립했다. 유암코(UAMCO), 대신F&I 등이 대표적인 부실채권 투자회사다. 은행은 회수범위가 곤란하거나 자기자본비율 8%를 유지하기 어렵다고 판단되면 부실채권 투자회사에 부실채권을 매각한다.
임 소장은 “부실채권을 다른 말로 하면 부동산 ‘담보부근저당권’”이라며 “즉, 부실채권 양도는 부동산담보부근저당권 양도”라고 설명했다. 근저당권은 채무자와의 계속적인 거래 계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도에서 담보하는 저당권이다.
부동산 등기부등본에는 표제부와 갑구∙을구 등으로 구성돼 있다. 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재하는 부분이다.
을구에 기재된 채권자가 하나은행이라고 가정해 보자. 은행은 해당 부실채권을 유암코 등으로 양도할 수 있다. 임 소장은 “「자산유동화에 관한 법률」에 따라 부실채권 투자회사는 근저당권 이전을 받아도 을구를 변경시키지 않아도 된다는 조항이 있다”며 “2016년까지 개인투자자도 은행으로부터 대출을 받아 중∙소 AMC의 부실채권을 매입한 후 은행에 낙찰 받아 이익을 봤다”고 설명했다.
배당투자/유입투자∙∙∙경매입찰로 수익창출
부실채권 투자유형은 배당투자, 유입투자 등 두 종류가 있다.
배당투자는 부실채권을 매입한 채권투자자가 경매입찰에 참여하지 않고 제3자가 낙찰된 경매배당금으로부터 배당을 통해 이익을 얻는 것이다. 배당금액이 채권매입가격 보다 크면 수익이, 작으면 손실이 발생한다.
임 소장은 “당해 부동산의 예상 매가가격을 정확히 예측해야 수익 창출이 가능한 구조”라며 “낙찰 후 부동산 예상 매각가격은 대체로 감정가격에 근접해 형성된다고 볼 수 있다”고 설명했다. 그러면서도 “부동산 경기 상황이 짧은 기간 안에 급격히 변동하거나 감정평가사의 소홀한 감정평가로 부동산 감정가격이 잘못 산정된 경우 감정가격과 부동산 예상 매각가격은 큰 차이가 생길 것”이라고 강조했다.
유입투자는 부실채권을 매입한 채권투자자가 직접 경매입찰에 참여해 낙찰을 받아 부동산소유권을 취득하는 것이다. 낙찰 받은 후 부동산을 계속 사용하거나 일정 기간 후 매각해 수익을 창출하는 구조다. 부동산의 매각가격이 채권 매입금액, 낙찰자의 인수권리, 낙찰대금 외 추가로 낙찰자가 부담해야 하는 금액 등 보다 크면 수익이, 작으면 손실이 발생한다.
한편 임 소장은 “올해 상반기 금융기관 안팎에서는 코로나19 확산에 따른 실물경기 침체가 연쇄적인 금융부실로 번질 수 있을 것이라는 우려가 있다”며 “걱정과는 달리 4대 시중은행의 자산 건전성 지표는 일제히 개선된 것으로 보인다”고 말했다. 이어 “정부의 대출상환 유예제도로 부실채권 비율이 떨어지는 추세”라면서도 “하반기부터는 코로나19로 기업들의 담보대출로 인해 부실채권 시장이 커지지 않을까 생각한다”고 말했다.
[한국엠엔에이경제신문=염현주 기자] yhj@kmnanews.com
