변효성 감정평가사가 본 미시적 관점에서의 정비사업은?

[한국M&A경제] 변효성 제일감정평가법인 감정평가사(이사)가 11일 오전 서울 강남구 카이트타워 14층에서 열린 제368회 선명 부동산융합포럼에서 ‘정비사업 감정평가와 권리배분’을 주제로 강연했다.

그는 포럼에서 정비구역 내 부동산에 투자할 때 부딪히는 미시적 관점에서의 정비사업과 정부나 정책이 바뀔 때마다 투자에 대해 분석할 수 있는 기본적인 틀을 설명했다.

변효성 이사가 본 정비사업 관련 정책과 경제환경 변화가 정비구역 투자 지표에 미치는 영향은 무엇일까.

◇주식과 정비사업 투자의 공통점과 차이점

변효성 이사는 “정비사업은 주식에 투자하는 것과 유사하다”며 “경영진의 운영 능력에 따라 회사의 경쟁력이 달라지는 것처럼 부동산 조합 집행부의 운영 능력이 정비사업의 성과에 큰 영향을 미친다”고 말했다.

반면 주식에 투자하는 것과 정비사업에 투자하는 것은 의결과정에서 차이를 보인다. 변 이사는 “주식 투자는 보유한 주식에 비례해 의결권을 갖지만 정비사업에서는 출자 자산 비율에 따라 의결권에 차등을 두지 않는다”며 “다수의 논리가 정비사업 구역에 존재한다”고 말했다. 이어 “조합의 특성을 이해하면 정비구역 자산 내에 있는 단독주택과 다세대 주택의 매도가가 다른지 이해할 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

변 이사가 정비사업에서 강조한 것은 ‘관리처분 평가’다. 관리처분계획이 적용되는 정비사업은 ▲주택재개발사업 ▲주택재건축사업 ▲도시환경정비사업 ▲가로주택정비사업 등이다.

「도시환경정비법」에 따르면 조합원 전체 동의를 얻으면 감정평가 없이 관리처분을 할 수 있지만 아무리 조합원 숫자가 적어도 전원이 동의하는 것은 거의 불가능하다. 이런 이유로 관리처분에서 감정평가 결과를 거친다는 게 변 이사의 주장이다.

변 이사는 “투자자가 정비사업에 투자하는 이유는 새 건축물을 얻는 것이고 투자자는 그에 따른 분담금을 낸다”며 “분담금은 종전자산, 사업비, 종후자산 등에 따라 결정되는 데 종전자산 평가액에서 종국적인 비례율이 가장 중요하다”고 말했다.

◇감정평가는 어떻게 진행되나

감정평가는 종전자산과 종후자산 평가고 나뉜다. 종전자산 평가는 토지 및 건축물 등을 감정평가해 가격을 산정하는 것으로 권리가격의 기초가 된다.

여기서 중요한 것은 기준시점이다. 예를 들어 사업시행 인가가 2017년, 관리처분이 2019년에 진행됐다면 대부분 조합원은 2019년 시세를 기준으로 관리가격을 예측한다. 그러나 종전자산 평가는 사업시행인가의 고시가 있는 날이 기준이다. 변 이사는 “일각에서는 현 시세로 권리가격을 조절하려고 한다”며 “의미 있는 일은 아니라고 생각한다”고 밝혔다.

토지는 「공시지가기준법」으로, 건물은 「원가법」으로 감정평가가 이뤄진다. 변 이사는 “공시지가기준법에 따라 공시가격은 시세에 맞게 보정하는 과정을 거친다”며 “공시가격 그 자체를 의미하는 것은 아니다”고 설명했다.

종후자산 평가는 조합원의 분양가를 평가한 것이다. 변 이사는 “주로 인근 부동산이나 아파트 시세를 반영해 평가한다”며 “조합원 분양가를 시세보다 낮추는 과정을 거치게 된다”고 말했다.

한편 지난달 열린 서울시 보궐선거에 따른 정비사업에서의 투자 결과는 어떨까. 먼저 사업 기간이 단축되면서 금융비용과 조합 일반운영비 등 사업비가 줄어들 것으로 보인다. 기부채납 및 임대주택 비율 등이 축소되며 설계 공모 등 정비사업 본질과 부관한 비용 감축도 기대해볼 만하다.

변 이사는 새로운 서울시가 그동안 고수해온 ‘35층 룰’이 완화될 것으로 보았다. 변 이사는 “다양한 층수를 두면 단지 내 상당히 많은 일조권과 조망권을 확보하게 된다”며 “부동산 가치도 함께 오를 가능성이 크다”고 예측했다.

[한국M&A경제=김지민 기자] kjm@kmnanews.com